核心观点：10月党的二十大定调房地产发展方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，央行、财政部、国办等持续表态稳市场，融资端政策暖风频吹。但市场延续低迷，10月TOP30房企销售额环比增长1%，同比跌幅扩大至23%，1-10月累计销售额同比下降36.5%。多城集中土拍热度下降，投资力度降至全年谷底。10月TOP30房企合计融资规模环比下降近两成，美元债既连续两月停滞发行后再现新增、示范性民企或将迎来第二轮增信融资。TOP30房企到期债务规模连续三个月环比下降，但一般民企的债务违约仍在持续进行中。受行业内外因素叠加影响，10月TOP30房企市值较月初降低25.1%，创2022年以来单月降幅新高。TOP30房企三季报陆续披露，仅少数几家实现盈利提升。
01【企业投资】
多个城市集中土拍热度普遍下降，TOP30房企投资力度降至谷底
10月广州、成都、南京、苏州、无锡、天津、济南共7个城市进行集中土拍，TOP30房企中有11家拿下涉宅地29幅，投资建面环比下降62%，建面仅高于2月，是年内次低，土地成交总价环比下降77%，成交总价仅高于1月，是年内次低，且溢价率为全年最低。考虑到年初集中供地几乎未开启，因此，当前房企投资力度、意愿已降至谷底。龙湖、中国铁建、华润本月拿地总价排名前三，龙湖、中国铁建、中交房地产为建面前三。
多个城市集中土拍热度普遍下降或在低位徘徊。其中，广州出让15宗地块，总建面353万平方米，成交总金额479亿元，相比第二轮大幅均有大幅提升，但本轮土拍热度明显回落，整体溢价率仅0.5%，较第二轮下降近6个百分点，11宗地块有地方城投类公司托底，且仅有2宗地块溢价成交，分别是保利以11.5%的溢价率竞得溢价率最高的地块——海珠区广州大道南侧地块，以及中铁建以6.5%溢价率获得的海珠区另一热门地块——洛溪桥西地块。另外，华润底价拿下荔湾区白鹅潭新隆沙地块。
成都共计成功出让44宗地块，其中42宗底价成交，溢价率下降、另有4宗地块流拍，流拍率上行，土地市场仍处于下行阶段。拿地房企以本地城投为主，龙湖深耕川渝，拿下3宗地，表现亮眼，中国铁建拿下全部2宗溢价地，华发联合体拿下1宗地。
南京在延期14宗地后，出让了32宗地，其中31宗成交，1宗流拍，成交中仅1宗触顶，多依靠地方国企托底，溢价率较第二轮进一步走低至2.6%，是集中供地以来最低位。建发以0.46%溢价获得建邺河西G73地块，成交总价为21.8亿元，中交房地产与新六城投联合底价拿下六合区4宗地块，成交总价合计15.7亿元。
苏州2022年第四批次集中供地18宗地，全部底价成交，另有2宗延期，土拍热度降至苏州集中供地以来的最低点。苏州本地企业成为绝对的拿地主力，TOP30房企中龙湖联合相城国资控股的漕湖置地获得相城元和板块1宗地。
天津今年第三轮集中供地，共计成功出让全部15宗地块，成交总价和建面处在高位，无流拍地块，且本地小型民企重新回归拿地，整体来看土地市场正在企稳，但热度低位徘徊，溢价率仅有0.13%。中海摘得河西区两宗宅地，总价达到34.7亿元，且两宗地成交楼板价也是本轮土拍最高的两宗。
02【企业融资】
示范民企或迎来第二轮增信融资，美元债时隔两月再发行
10月TOP30房企新增融资规模环比下行且发行主体多集中于央国企：当月合计新增融资规模170.4亿人民币，同比增加93.6%，环比下降19.6%。融资类型全部为新增债券融资、无新增股权融资：其中境内债新增融资规模149.9亿人民币，同比增加70.3%，环比下降29.3%，美元债既连续两个月发行受阻后，远洋集团10月新增美元债融资2.82亿美元。
TOP30房企加权融资成本为3.31%,环比提升0.21pct、同比下降0.2pct：其中，境内债融资成本2.94%，环比下降0.16pct、同比下降0.57pct；美元债融资成本6.00%，处于2022年以来单月美元债融资成本相对低位。
10月TOP30中共有7家房企参与新债发行，较9月减少2家，其中央国企发债规模占比高达85.3%。此外，示范民企或迎来第二轮增信融资，10月18日，新城控股计划在银行间市场发行15亿元人民币中期票据，将由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保，除新城控股外，龙湖、旭辉、碧桂园等也计划再度发行“中债增”担保境内票据，示范性民企合理融资需求有望得到进一步保证。
10月TOP30房企合计到期债务规模207.9亿元，同比增加24.0%，环比下降12.8%，较此前偿债高峰规模，已连续三个月环比下降，其中境外债到期76.3亿美元，较上月环比增加581.3%。10月共15家房企债务到期，较上月减少1家，融信、金地到期债务规模靠前。高负债压力下，融信一笔应于10月25日到期的本息合计7.181亿美元优先票据未能如期支付。10月民企的债权违约仍在持续进行，10月3日，亿达中国公告一笔345万美元的优先票据出现本金违约，10月6日，鸿坤地产公告预计不会在2022年10月8日到期支付“鸿坤伟业14.75%N20221008”债券所有未偿还本金及未付利息。
03【销售排名】
银十缺位，TOP30房企10月销售额同比降幅扩至23%
10月“银十”缺位，房地产市场延续低迷状态，全国30个重点城市商品住宅成交面积环比下降14%，同比跌幅扩大至28%。规模房企销售低迷，百强房企单月业绩6189.7亿元，环比下跌1.3%，同比跌幅扩大4.6个百分点至31.1%，带动1-10月累计销售额同比下降44.5%。
TOP30房企10月销售额环比增长1%，同比跌幅扩大至23%，TOP30房企1-10月累计销售额同比下降36.5%，降幅持续收窄1.5个百分点。从企业表现看，10月业绩同环比双增的有中海、建发、中铁建、华发和中交房地产。
04【市值表现】
TOP30单月市值跌幅创新高，三季报盈利能力持续下探
受到大盘整体走势的影响，10月TOP30房企市值呈先涨后跌趋势，市值整体较月初降低25.1%，创2022年以来单月市值降幅新高。中下旬在行业销售回暖不及预期、房企流动性危机频发、某优质民企换帅、信托整改等多重事件影响下，市场情绪陷入悲观，TOP30房企市值呈现大幅下跌态势。各家市值表现看，TOP30中龙湖、绿城、碧桂园市值跌幅靠前，其中龙湖集团10月市值跌幅55.7%；千亿市值房企梯队中，龙湖市值跌出千亿，中海排名下降、华润置地位居第一；中国铁建、绿地表现相对稳健，10月市值跌幅在10%以内。
表4：2022年10月TOP30房企市值表现
数据来源：Wind
10月TOP30房企的市值管理行为多与房企三季报披露、产业园REIT扩募、房企人事变动有关：（1）房企三季报出炉：10月TOP30中12家房企披露三季报，盈利能力较去年同期有不同程度下滑，中南建设、阳光城、金科、荣盛发展归母净利润同比下滑超100%，仅滨江、中国铁建、万科、金地四家实现归母净利润同比提升，其中滨江三季度归母净利润同比增加55.2%，远超同业表现；（2）招商产业园REIT扩募：近期包含招商产园REIT在内的5只首批上市REITs发布拟扩募公告，招商产园REIT拟购入深圳市光明高新园区招商局光明科技园科技企业加速器二期项目作为基础资产。房地产行业发展新模式下，产业园区业务已成为招商蛇口新型强势业务，此次REIT扩募，既是其成长性的重要体现，也有助于形成“开发→培育→退出→再开发”的投融资良性循环，公司产业园运营能力有望在新型融资方式加持下得到再提升。事件公告发布一周后，公司市值提升1.2%；（3）龙湖董事长吴亚军离职：10月28日晚，龙湖集团发布人事变动公告称实控人吴亚军辞任董事会主席等职务，担任龙湖的战略发展顾问，由龙湖执行董事、首席执行官接任其董事会主席职务，选择在行业发展的关键时点辞任引发市场热议，10月31日开盘期间龙湖集团的股价大幅低开后快速走低，跌幅一度超40%，也带动当天A、H股房地产股的集体下挫。
表5：2022年10月TOP30房企市值管理行为
数据来源：Wind
05【组织变革】
万科加速内部商业业务融合，龙湖完成董事长交接
10月，万科集团将万科各个区域的共计49个商业项目调整由印力集团管理，涉及的主要是区域型和社区型项目，目的是为了将区域内特征相近项目的业务资源拉通和集约利用，不是全部的万科BG项目。项目搭接完成后，印力集团管理面积大概会增加至1200万平方米。2016年万科收购印力集团96.55%股权以来，两者在业务方面的融合度上并不高，运营团队相对独立，一部分为城市公司下辖商业集团，主要依附于地产集团存在，产品线包括万科广场、万科里、万科红等；另一部分部分则是印力集团，主要产品为印象城、印象汇、印象里等。继2021年王海武出任印力集团总裁后，万科正在加速进行商业业务的融合。
数据说明：
企业融资与市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口径销售额统计，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累计至当月全口径销售额榜单统计。月报于次月第一周发布，由于数据整理分析需要时间，数据统计截至时间为当月22-25日左右。
